2007年北京二手房市场的十二大趋势

2019年03月17日 来源:

2007年北京二手房市场的十二大趋势

趋势之一:2007年二手房交易量有望突破10万套

虽然2006年的二手房交易量在一系列宏观政策(主要是营业税、个税以及土

地增值税的全面征收)的冲击下出现了涨幅明显回落的状况,但是,在经历两轮的宏

观调控之后,消费者已经从原先对政策的不理解慢慢的变得理解,从以前对政策的不

理性逐渐变得理性。因此,当消费者的心理在经历了两年的"政策洗礼"之后已经变

得更加得成熟之时,尤其是交易环节的各项税费政策对买卖双方造成的影响在慢慢弱

化的前提下,二手商品房的交易量将会得到大幅的提升,从而使得2007年的二手

房交易量有望突破10万大关,预计在9.0 -10.0万套之间。

首先,2007年的经济适用房交易量将会突破1万套。由于目前北京每年的拆

迁户数量在6-7万之间,这部分拆迁户都将是经济适用房的有效需求;而从新建经

济适用房的供应来看,政府规定在十一五期间有1500万平米的供应量,约21万

套左右,其中2008年前供应800万平米,约11万套,也就是每年的供应在4

万套左右。那么,有2-3万拆迁户只能通过二手经济适用或者是商品房来解决住房

问题,即使按照五五的比例计算,二手经济适用房的需求也在1-1.5万左右;而

到2007年有很大一部分经济适用房的年限将满5年,对于这类经济适用房再上市

交易时就可以按照市场价出售,从而会增加二手经济适用房的供给。因此,2007

年的二手经济适用房交易量将突破1万套,预计交易量在1.1万套左右。

其次,央产房的房源供应依然处于逐步增长的趋势。2004年央产房全年的盖

章通过量在4000套、2005年为5600套、2006年为7000套左右,

年均增长幅度在30%左右。为此,预计2007年的央产房盖章通过量将达到90

00套左右,而这些也将成为2007年的有效成交。

同时,2006年北京市属公房的交易量在1.66万套左右,而由于其房源供

给的限制,其成交量不会出现明显的上涨,基本会维持在1.8-2.0万之间。

第三,二手商品房的存量在逐年增加,据相关数据统计显示,截至2006年二

手商品房的存量在1.75亿平米左右,差不多150万套,而05年和06年的北

京二手商品房的流通率在分别为3.4%和3.2%,如果2007年的二手商品房

流通率按照3.5-4%计算,2007年的二手商品房交易量将在5.25-6万

套左右。

因此,2007年北京二手房的交易量将达到9-10万套之间,其中二手商品

房的比重会达到58%-60%之间。

趋势之二:2007年北京二手房价格将继续保持上涨,而涨幅会在12-15

%之间

经历了2006年的价格高速上涨之后,2007年的二手房价格涨幅将呈现回

落的趋势;但是,2007年的商品房供应并不会出现明显的增加,消费者的需求也

不能通过新增量商品住房得到完全的解决,特别是对于2007年如果未开工的项目

将只能延期到奥运会之后,这又势必会出现商品房供应出现一段时间的短缺,从而导

致部分消费者的需求转移至二手房市场,住房二级市场的供不应求状况依然趋紧;同

时,2008年奥运会的临近,以及2007年多条轨道交通即将投入运营,这些利

好因素都将吸引更多的消费者在2007年完成置业;另外,经济的持续增长势头也

在一定程度上支撑了消费者的旺盛购房需求。这些因素的促动,将导致房产的价格不

会出现下降,预计2007年的二手房交易价格将依然保持两位数的增长,增长幅度

在12-15%之间。

趋势之三:政府可能孕育着新一轮的宏观调控

在经历2005年和2006年的两轮宏观调控之后,房地产市场运行不能达到

理想的预期效果,房价上涨幅度依然过快。面对这样的一个背景,政府可能孕育着2

007年的新一轮的宏观调控。回顾05年和06年的宏观调控措施,从整体的宏观

层面到具体的微观操作层面应该基本都已经涉及到,但是,对于相关政策在具体执行

过程中是否能够到位并没有进行一个统筹的考量,而对于监测相关政策的执行应该会

是2007年的一个重点,而这也将是2007年新一轮宏观调控的一个突破。比如

2004年实施的土地招牌挂政策之后,有多少土地在协议转让之后依然没有按照既

定的时间和要求进行开工和建设(据相关数据显示,截至2004年8月31日,北

京协议出让过关的土地超过8000万平米,而经过两年之后,差不多还有2/3的

土地依然没有启动),那么,土地市场的清理整顿是否会是2007年的一个重点?

其次,在连续三年的宏观调控后,消费者的需求依然不能得到有效的抑制,那么上调

利率又将会是政府的一个调控工具?在调控实施之后,始终不见价格回落,当200

6年实现了“限制外资购房”之后,是否对“异地购房”也会进行一定的限制,从而

防控过多热钱的涌入?从2006年12月到2007年12月,北京市在全市范围

内开展房屋普查工作,希望通过此调查为进一步调控房地产市场提供科学依据,这是

否已经预示着政府还会从更加细节的角度来进行区别性的制定相关调控政策?凡此种

种,我们可以预期2007年的房地产市场依然会是一个“宏观调控年”,而且各项

调控政策将会更加有针对性。

趋势之四:社会住房保障体系的建立有望加快

解决大众的住房问题仅仅通过市场手段很显然不能达到预期的结果,而且在市场

化的经济时代,通过政策的调解也不能根本解决企业、个人的“逐利”本性,当经济保

持持续增长的状况下,市场有足够的能力来支撑或者满足社会的这种“逐利”特性,

这就意味着单一的房产市场是不能解决或者满足全面人群的需求。在此前提下,必须

建立完善的社会住房保障体系,通过建立各层次的住房供应模式,才能解决社会各层

次消费人群的居住需求,而且对于解决中低收入人群的住房问题也应该是一个政府责

任。而从目前来看,政府相关部门已经在积极推进社会住房保障体系的建立,比如加

快廉租房的建设,北京市在“十一五”期间将建设47-60万平米的廉租房规模,

解决6.7万户“双困”家庭住房;规范发展经济适用房,推出1500万平米,约

21万套的经济适用房,并探索建立经济适用房“内循环”制度,实施政府的回购;

另外,2006年启动了限套型、限房价商品房的试点。因此,2007年的社会住

房保障体系的建立将得到加快。

但是,我们认为对于社会住房保障体系能够真正建立和运营有效,需要做好以下

一些方面。首先需要从法律层面来确立社会住房保障体系的地位,然后成立一个专门

的社会保障住房管理机构,并形成专业的管理体系;同时,由社会保障住房管理机构

来具体制定一个社会保障住房运营的总体计划(比如类似于五年规划),而为了要让

社会保障住房的运营有效,必须要有相应的金融保障政策进行配合,而且要对社会保

障住房的建设标准以及享受标准进行明确的规定。

趋势之五:开发商寻求资金突破,私募资金积极入场

2007年对于房地产市场来说依然会是一个“政策调控年”,而随着2005

年、2006年房地产调控政策的深入,一些具体的操作层面已经有了非常巨大的突

破,为了政策的执行到位也制定了明确的量化指标;但是,面对房价的继续快速上涨,

如何确保具体的政策能够真正执行到位就将成为2007年的一个主旋律,也就是监

督、检查力度将会明显加大。在此,土地市场的清理整顿以及控制开发商的信贷规模

将会是首当其冲,开发商的资金压力将会进一步加大,而且2006年10月,北京

银监会宣布,包括四大国有商业银行在内的所有商业银行禁止向未封顶的楼盘发放按

揭贷款,而在房地产开发商的资金中,将近四成来源于按揭贷款,这就意味着开发商

的资金链将被更加棚紧,特别是中小开发商的压力更加凸显。因此,在宏观调控下,

开发商将面临一次大的资源整合,众多中小开发商将会被挤出市场。为了生存和发展,

中小开发商将会、也必然会寻求资金的突破,而此时,私募资金就会以房地产基金的

名义进入,从而获取高额的回报。

另外,开发商面临销售的压力,将会寻求营销渠道的拓宽,而最快和最有效的方

式就是与具备门店规模优势、专业技术优势的大型品牌经纪公司合作,运用其完善的

营销络平台实现快速的房产销售,从而达到快速的房产变现,获得充裕的现金流。

趋势之六:行业操作标准得以确立,行业竞争将趋向于服务品质的提升

2006年对于房地产市场来说既是宏观调控年,或者更恰当的来说是整顿年,

国家对于房地产市场中存在的一些违规操作行为提出了明确的禁令的措施,特别是对

于房地产经纪行业存在的“吃差价”现象要进行彻底的根除,对于二手房交易过程中

的资金托管问题进行了深入的探讨和研究,建设部以及北京市建委均在积极地制定相

关政策规定。比如2006年北京市建委已经启动搭建二手房的上签约平台,让二

手房的交易信息能够充分的透明,交易双方能够达到整个交易环节的全监控;并且积

极拟定统一的标准示范合同文本,消除权利不对等的“霸王”条款;同时,对于二手

房交易资金的安全问题,正在加快资金监管的推进步伐,从源头上杜绝经纪公司占用

客户资金的现象,切断部分经纪公司在业务运营中的“高额收益”。这些系统平台的

搭建和完善,将从根本上改变了当前许多经纪公司的操作模式,为房地产经纪行业真

正搭建了一个行业操作标准平台,而这些平台的建立将在2007年逐步实现,特别

是2007年对于经纪行业的规范操作法规也有望出台。为此,经纪行业的竞争将趋

于公平、透明与合理,在此大环境下,二手市场的巨大空间越来越得到应有的关注,

随着市场中成熟的经纪人和经纪管理人员的增多,会有越来越多,越来越复杂的背景

的企业加入进来。从业人员的增加会大大超过市场的放量,导致竞争会进一步加剧。

趋于这些因素的推动,各经纪公司之间的竞争将不再停留在业务操作的表层,而会更

加趋向于服务品质的提升方面迈进,以更加专业化的技能服务于买卖双方。

趋势之七:中介佣金标准、代理方式将引发大讨论

由于房地产经纪行业的起步相关较晚,市场环境还不成熟,行业的操作标准也一

直得不到清晰地确立,房地产经纪公司的“吃差价”行为成为市场操作的一种“潜规

则”,而之所以让这种“吃差价”的违规行为能够得以长期存在并且为绝大多数经纪

公司所“追捧”,其关键原因在于两点:首先是消费者对房地产经纪服务费不认同,

导致很多经纪公司为迎合消费者,而采取“佣金打折”的策略,实际上通过“暗箱操

作”赚取巨额的差价来收益;其次,中国房地产经纪服务费规定不得超过3%,而在

日本以及美国、欧洲等西方二手房市场比较成熟的国家,经纪公司收取服务费基本在

6%左右。很明显,相比成熟国家的服务收费标准,中国的房地产经纪机构在经纪服

务收费标准上较低,一些经纪公司为生存或者获取更大的利润空间,于是开始了“吃

差价”的违规操作。那么,在2007年政府的参与下,搭建了一个安全、透明的交

易平台之后,中介的佣金标准是否应该提升问题将会引发一场大讨论?

同时,相关政府部门也将为二手房交易搭建一个类似美国的“MLS”信息共享

平台,实现房源信息的统一挂牌,而为了实现这样的一个功能,势必需要达到房源的

独家代理,而从目前我国的二手房交易代理模式来看,还没有真正达到完全的独家代

理制,均是实现多家委托制,那么,实现信息的共享也就面临着巨大的操作瓶颈,而

这也将成为政府、经纪公司、业内专家讨论的一个热点。

趋势之八:二手房按揭市场将成为中外资银行、中介、担保机构争夺焦点

二手房按揭是二手房交易的重要延伸服务,对二手房按揭服务的占有量直接反映

的是对二手房市场的影响力。2006年7月,银监会出台了《关于进一步加强房地

产信贷管理的通知》,明确提出要“稳妥发展二手房贷市场”,显示了政策对二手房

贷的倾斜性;同时,随着京城可开发土地的减少,二手房交易必将成为房地产交易市

场的主导,二手房贷也将取代一手房贷而成为房贷市场的主流;在控制风险方面,一

手房贷的外部人为风险较大,比如假按揭的屡禁不绝;而银行在操作二手房贷时,可

通过评估以及与经纪公司的合作,分散及控制风险。从政策导向、市场空间、风险控

制这三个方面来看,二手房贷市场的前景都非常广阔。

同时,截至2006年的12月11日,我国加入WTO已经满5年,我国将履

行WTO的相关规定,全面开放金融业,从此,外资银行可以享受国民待遇。200

6年11月16日,国务院颁布了《中华人民共和国外资银行管理条例》,该《条例》

从2006年12月11日起正式生效,意味着我国银行业将向外资银行全面开放,

外资银行将全面抢滩内地资本市场。而外资银行凭借强大的资金实力和专业技术优势、

并且在利率市场化的前提下所能显示出的产品价格定价优势,将与中资银行展开竞争。

而个人房贷业务作为银行最优质的资产之一,必将成为中资银行与外资银行抢夺的重

点之一,而对于消费者来说也能够享受到更加优质和个性的服务。

另外,随着住房二级市场的快速发展,经纪公司的服务内容也不再仅仅停留在房

产信息的配对方面,而是需要为消费者提供更多的附加服务,特别是专业的按揭贷款

服务,这就势必会出现大型品牌经纪公司之间、经纪公司与担保公司之间出现更加激

烈的金融服务竞争,而中外资银行也将为了抢占更多的业务,纷纷寻求品牌中介或者

是担保公司为其合作方。因此,自2007年起,二手房按揭市场将成为中外资银行、

经纪公司、担保公司争夺的焦点。

趋势之九:委托中介进行交易的比例将继续提升,有望突破7成

一直以来,房产中介机构的“诚信”问题始终遭受众多消费者的质疑,许多的消

费者对于选择中介的意愿还是采取保留的态度,更多的人还愿意通过自己的渠道进行

“手拉手”完成交易,“诚信”问题亦成为制约房地产中介企业发展的一个瓶颈。但

是,随着房地产经纪行业市场环境的逐渐成熟,操作行为的更加规范和透明,交易安

全能够得到有效的保障,在此情况下,经纪行业的“诚信”危机获得了极大的改观,特

别是一些操作规范的大型品牌中介的涌现,更是增强了消费者委托中介交易的意愿。

另外,房产经纪公司对于消费者的服务不再仅仅停留在为交易双方提供信息的“桥梁”

层面,更多是能够为消费者提供完整的置业计划,为消费者选择合适的金融服务产品,

而消费者的交易观念正在发生改变,当房产的交易安全问题得到有效解决的前提下,

“省心、省力”成为许多消费者的首选。为此,委托中介进行交易的比例正在逐年的

快速上升,2006年应该在6成左右,而2007年将会突破7成;而且在所有的

交易中,将会更加趋于交易的集中化,前三位的经纪公司市场占有率将会再度提高,

有望突破4成。

趋势之十:经纪公司作为二手房租售市场的主体地位将受到冲击

天津,福州,相继出现了在政府主导下的去中介现象,也就是政府相关部门利用

自身的资源优势进行相关的经纪业务运作,从而抢占了中介的部分业务。而2006

年11月20日,北京新的房屋出租管理办法正式向社会征求意见,其中规定关于建

立基层组织的模式,从而会出现去中介的现象,也就是一个“靠山吃山”的群体,这

就意味着经纪公司作为租售市场的主体地位将受到一定的冲击;但是,对于这些“去

中介”的组织而言,专业化的经营必然不是他们的强项和优势,而在市场需要更加专

业化的服务,中介趋向于更加专业化的经营方式时,这些去中介的组织,必然会被市

场所抛弃。

趋势之十一:本土企业寻求地域领先、全国领先的战略突破

房地产经纪行业的发展趋势将是品牌化、规模化。品牌代表了经纪公司的诚信水

平、服务水平;其中诚信是经纪公司发展的基石,近年来发生的坚石事件、桃园事件、

佰家事件等都是因为经纪公司违背诚信而最终导致崩盘;在市场透明化、产品同质化

后,服务水平则是经纪公司竞争的法宝。同时,经纪公司要做强,除了维护品牌,还

要扩大规模,这是房地产经纪行业的特点决定的。因此,地域领先是经纪公司追求利

益最大化的一大途径;经纪公司也具有成为地域领先的外部条件。近两年来,在政府

的宏观调控下,中小型经纪公司的生存日趋艰难,而这对于大型经纪公司却是壮大以

达到地域领先是一个好环境。

在市场愈加开放的情况下,外地、外资企业的进入以及相互渗透成为一种必然,

在取得地域领先之后,进军全国市场、寻求品牌领先也将是一种必然的趋势。因此,

面对外资企业的强势冲击,本土企业能否保持永远领先的战略思想的指导,将是企业

能够走多远的关键。

趋势之十二:中介行业协会的行业组织地位得到加强

行业协会是伴随着行业的不断发展而壮大的,行业协会虽然不是政府机构,但是

在行业规则的制定、行业自律、行业监督、行业协调、培训人才等行业服务方面却是

起着至关重要的作用。在今年宏观调控的大背景下,行业协会的组织作用愈加突出。

从2004北京房地产中介行业协会成立至今,协会每年都会开展存量房中介服

务机构等级评定及房地产优秀经纪人评选,在今年5月的工体展会上,再次举办了北

京市存量方中介机构等级划分颁奖暨优秀经纪人颁奖大会。这一活动在提高行业进入

门槛的同时,也给消费者明示了行业内的品牌公司,帮助消费者在消费时更好的对经

纪公司加以鉴别,显示了行业协会规范市场、引导行业良性发展的决心。同时,等级

评定也带给上榜的品牌公司进行资源整合的契机,也有利于行业的良性快速发展。

另外,为了配合建设部、北京市建委规范、整顿房地产交易秩序,今年11月,

北京房地产中介行业协会发起了关于房地产中介机构“不赚差价”的倡议书,其中明

确“经纪公司不做现金收房”,对经纪公司认真履行“不赚差价”的倡议起了一个有效

的配合制度,有助于规范整个经济行业的操作模式,杜绝“现金收房”和“吃差价”

行为,而且通过这种违规操作行为的减少将有助于平抑房产的价格。而现在市场上许

多的中介公司都已经按照协会的要求,摘除“现金收房”的宣传牌,放弃“现金收房”

业务。

行业协会的一系列举措都表明协会对于引导行业良性快速发展的决心,其组织作

用在明年肯定还会得到进一步的加强。

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